Attenzione, il valore dei terreni agricoli è cambiato drasticamente negli ultimi anni e, se possiedi anche solo un piccolo appezzamento, la domanda “quanto vale il tuo oggi?” smette di essere curiosità e diventa una vera scelta strategica. Me ne accorgo ogni volta che qualcuno mi dice, quasi con sorpresa, “pensavo valesse molto meno”, oppure “qui da noi non li vuole più nessuno”, due frasi che possono essere vere entrambe, ma in posti diversi.
Il nuovo “numero” da cui partire (e perché non basta)
Oggi il riferimento più citato per l’Italia è un prezzo medio attorno a 22.400 euro per ettaro. È un dato utile per orientarsi, come una bussola, ma non è una mappa.
Perché? Perché il mercato dei terreni non è uniforme: è fatto di microzone, accessi, acqua, colture possibili, vincoli e, soprattutto, domanda locale. Un ettaro in pianura irrigua non racconta la stessa storia di un ettaro collinare frammentato e difficile da raggiungere.
Le differenze che “spaccano” l’Italia in più mercati
Se vuoi capire davvero quanto può valere il tuo terreno, la prima cosa è collocarlo sulla geografia dei prezzi. Le medie per macroarea, infatti, mostrano un divario netto:
| Area | Valori medi indicativi |
|---|---|
| Nord-Est | circa 47.100 €/ha |
| Nord-Ovest | circa 35.200 €/ha |
| Centro | intorno a 15.000 €/ha |
| Sud | intorno a 13.300 €/ha |
| Isole | circa 8.600–9.000 €/ha |
La cosa interessante è che queste cifre non descrivono solo “dove costa di più”, ma anche dove un terreno tende a essere visto come asset produttivo (reddito agricolo, filiere strutturate, logistica) oppure come bene da tenere in famiglia senza molte transazioni.
Perché nel 2024 non è esploso, ma è salito lo stesso
Nel 2024 l’aumento medio è stato contenuto, circa +1% rispetto al 2023. Sembra poco, finché non lo confronti con la percezione comune, quella per cui “in campagna non si muove nulla”.
In realtà spesso si muove, solo in modo selettivo:
- terreni ben serviti (strade, accessi comodi) tengono meglio,
- terreni con irrigazione o possibilità di allaccio sono più contendibili,
- aree con colture ad alto valore (vigneti, frutteti specializzati) creano picchi enormi, in alcuni distretti anche oltre le medie di un ordine di grandezza.
La checklist che uso per fare una stima credibile (prima del perito)
Quando qualcuno mi chiede una stima “al volo”, io ragiono così, in quest’ordine:
Dove si trova davvero
Non basta la regione, conta il comune e spesso la frazione. Due chilometri possono cambiare tutto.Che cosa ci puoi fare
La vocazione colturale (seminativo, vigneto, oliveto, prato, frutteto) pesa più di quanto immagini.Acqua e infrastrutture
Irrigazione, pozzo, consorzio, canali, ma anche elettricità e accesso carrabile.Forma e frammentazione
Un appezzamento regolare e accorpato è più appetibile di lotti piccoli e sparsi.Vincoli e destinazioni
Vincoli paesaggistici, idrogeologici, usi civici, servitù, tutti dettagli che “tagliano” o “proteggono” valore.
VAM e documenti: la parte noiosa che però salva tempo (e soldi)
Per alcuni usi amministrativi e fiscali entrano in gioco i VAM (Valori Agricoli Medi) definiti a livello provinciale. Non sono sempre il prezzo reale di mercato, ma sono un riferimento ufficiale che torna utile quando si parla di procedure, atti, confronti e verifiche.
E se stai pensando di vendere o riorganizzare il patrimonio, c’è anche il tema della rivalutazione: alcune misure recenti prevedono la possibilità di “affrancare” il valore con imposta sostitutiva indicata al 18%, entro scadenze che diverse fonti collocano verso fine 2025 (spesso si cita il 30 novembre). Qui, più che improvvisare, conviene allinearsi con un professionista perché l’operazione ha senso solo in certi scenari.
Quindi, quanto vale il tuo?
La risposta concreta è questa: vale più di quanto credi se è in una zona richiesta, irrigua e adatta a colture remunerative, vale meno di quanto speri se è frammentato, difficile da lavorare e in un’area con poca domanda. La buona notizia è che in mezz’ora puoi già costruire una forchetta realistica incrociando macroarea, vocazione e acqua, poi farla “atterrare” con VAM e comparabili locali. E a quel punto, sì, scopri davvero quanto vale oggi.
